A Lei do Inquilinato é uma lei que define os direitos e os deveres de locadores e locatários. Mas, embora os corretores não sejam o objeto principal desta lei, é essencial que os mesmos saibam os principais assuntos abordados pela lei. Mas porquê?
Por que o corretor precisa saber da Lei do Inquilinato?
De um modo geral, o que seria realmente ideal é que os proprietários e os inquilinos soubessem de suas obrigações e seus direitos. No entanto, são raros os casos em que isso acontece, e é por esse motivo que o corretor acaba agindo como um mediador e conselheiro nessas situações.
Dessa maneira a função do corretor não é ser um juiz e atuar em casos muito complexos. O trabalho do corretor é meramente instruir ambas partes informando-as seus deveres e direitos. Isso porque, quando todos sabem das suas obrigações, as chances de problemas acontecerem é muito reduzida.
Vale reforçar que, na maioria dos casos não haverá nenhum desentendimento entre as partes. Talvez o inquilino queira apenas saber o que deve ser feito antes de deixar o imóvel, ou o proprietário apenas esteja interessado em saber se o valor de determinada reforma pode ser cobrado do inquilino. Sendo que ambos não buscam por problemas, apenas esclarecimentos.
A Lei do Inquilinato em termos mais técnicos
A Lei do Inquilinato é a 8.245/1991 e foi formulada com o objetivo de regular o relacionamento entre locadores e locatários. Embora a lei oriente a assinatura de um contrato entre as partes, o cumprimento da lei não está vinculado à existência do mesmo. Em outras palavras, mesmo em situações em que o contrato é informal ou verbal, a lei deve ser seguida.
Vamos então ver os principais pontos que geram mais dúvidas entre inquilinos e proprietários.
Como funciona o pagamento de reformas?
Primeiramente é importante entender que:
• O proprietário é o dono do imóvel e, portanto, qualquer reforma que signifique a valorização do imóvel deve ser paga pelo mesmo.
• O inquilino aluga o imóvel e ele deve entregar o imóvel nas mesmas condições recebidas, arcando com custos de manutenção, conservação e pequenos reparos das instalações.
• É necessário autorização do proprietário antes de qualquer alteração que o inquilino queira fazer. Mesmo que a mesma venha a valorizar o imóvel e que o inquilino esteja disposto a pagar por todos os custos.
Exemplos de despesas por reformas
Suponha que o inquilino queira rebocar e pintar a garagem do imóvel para reduzir a quantidade de poeira no interior da residência. Tal alteração claramente valoriza o imóvel, mas a mesma não pode ser realizada sem autorização do proprietário.
Além disso, como a iniciativa foi do inquilino que aceitou morar no imóvel nas condições iniciais, o proprietário não é obrigado a aceitar tal proposta. O que acontece na maioria dos casos, é um entendimento entre as partes, onde o inquilino arca com os custos e o proprietário oferece descontos no aluguel.
Agora, suponha que existe uma obra no condomínio que é obrigatória, como a decoração e paisagismo das áreas comuns ou a instalação de equipamentos de segurança, telefonia e esporte e lazer. Nesses casos, a obra valoriza o bem do proprietário, e o inquilino não é obrigado a pagar pelos custos.
Como último exemplo, suponha que durante a estadia do inquilino as paredes de cômodos como a cozinha e quartos fiquem muitos desgastados devido ao uso e pequenos acidentes (óleo de frituras, filhos riscando paredes com lápis, etc). Nesses casos, o inquilino deve, obrigatoriamente, entregar o imóvel devidamente reformado, com as pinturas refeitas.
Quem paga pelo IPTU?
A Lei do Inquilinato permite que essa despesa seja negociada livremente entre as partes. Mas, do ponto de vista jurídico a obrigação do pagamento do IPTU é do proprietário do imóvel. Em outras palavras, caso o pagamento não seja realizado, todas as sanções e punições serão aplicadas ao dono do imóvel.
Mas calma, isso não significa que o pagamento não pode ser negociado. Como já dito a Lei do Inquilinato permite a negociação e, em caso de atrasos do pagamento desse imposto, o proprietário pode acionar o inquilino na justiça.
O recomendável é que tais acordos sejam previstos em contrato, e em caso de inadimplência, recomenda-se que o locador faça o pagamento para evitar maiores sanções. Além disso, para que o valor seja reavido na justiça, é importante que o locador mantenha consigo os recibos e o contrato que estabelecia que o pagamento de tal taxa era responsabilidade do locatário.
Quebra de contrato
O prazo de locação pode ser livremente estabelecido, uma vez que a Lei do Inquilinato não prevê períodos mínimos ou máximos. O mais comum são, no entanto, contratos de 12, 24 ou 30 meses. A renovação é automática desde uma lei instaurada em janeiro de 2010, a menos que alguma das partes tenha se manifestado de forma oposta.
Caso o inquilino venha a quebrar o contrato antes do prazo, é necessário que as taxas previstas em contrato sejam pagas. Esses valores são, em geral, proporcionais ao período restante no contrato.
Caso nenhuma multa seja prevista em contrato, um valor pode ser estabelecido entre as partes e é possível até mesmo solicitar uma ação judicial caso as partes não entrem em acordo.
Como plataformas imobiliárias podem ajudar
A Lei do Inquilinato possui diversos outros pormenores que devem ser estudados com mais calma pelo corretor. É simplesmente impossível abordar todos os aspectos relacionados à mesma em um simples artigo.
Por esse motivo, é essencial que o corretor tenha tempo, assim ele consegue se dedicar aos estudos e outras atividades que podem melhorar a qualidade do serviço oferecido. Pensando nisso, plataformas como a ville Imob oferecem uma solução completa que visa tornar o dia a dia dos corretores mais simples e eficientes.
Um exemplo simples, é a possibilidade de gerar contratos de locação de maneira rápida. Além de ser possível organizar e administrar todos os seus clientes, sejam eles locatários ou locadores, no seu sistema CRM.
Oferecendo esses serviços, espera-se que os corretores possam dedicar mais tempo ao relacionamento com o cliente, garantindo a satisfação dos mesmos e criando negócios duradouros e prósperos.
Por hoje é só. Bons negócios!
