Você sabe o que é IGP-M? Este é um dos indicadores mais relevantes para o mercado imobiliário e, se você trabalha com contratos de aluguel certamente já ouviu falar nesta sigla. No artigo de hoje veremos mais sobre este indicador e outros que podem ser relevantes para o corretor de imóveis.
O que é IGP-M
O Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M) é um indicador calculado todo dia 20 pela Fundação Getúlio Vargas. Este índice faz parte de um grupo maior, composto por outros índices. Sendo que a principal diferença entre eles é a data de cálculo. Estes outros índices são o IGP-DI, calculado entre o dia 1º até o último dia do mês. E também existe o IGP-10 calculado no 10º dia do mês.
Mas, para o mercado imobiliário o mais relevante é de fato o IGP-M. Este índice é calculado, no entanto, com base em outros três índices. E chamamos isso da base de cálculo do IGP-M.
Como o IGP-M é calculado
Índice de Preços por Atacado (IPA) – 60%
Este índice serve para registrar variações dos preços de transações realizadas entre as empresas. Estes produtos podem ser industriais ou agropecuários e são considerados somente transações anteriores do último estágio de comercialização.
Índice de Preços ao Consumidor (IPC) – 30 %
Com este índice medimos a variação de preços em uma lista fixa de produtos e serviços para famílias cujo renda varia entre 1 e 33 salários mínimos. A lista é composta por bens e serviços de oito grupos, que envolvem itens como habitação, alimentação, transporte e outros. Por fim, é importante lembrar que este índice é calculado com base em sete capitais do país, como São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Porto Alegre, Brasília, Salvador e Recife.
Índice Nacional de Custos da Construção (INCC) – 10%
Este índice é calculado com base nas mesmas cidades que citamos. Os preços que são avaliados são de três grupos relacionados à construção: materiais e equipamentos, serviços e mão de obra.
Usos do IGP-M
O IGP-M é um dos índices mais utilizados para reajustes de preços de maneira geral. Algumas tarifas públicas, por exemplo, têm seu aumento calculado com base no IGP-M. A tarifa da energia elétrica também é atualizada de acordo com este índice.
E, é claro, no mercado imobiliário este índice também é muito importante. Principalmente em duas situações: reajuste de contratos de aluguel e na alteração das parcelas de um imóvel financiado.
No caso de imóveis financiados, é natural que o banco que decidirá se eles realmente querem utilizar o IGP-M. Mas esta é uma prática comum. No caso dos contratos de aluguel quem decide qual índice será utilizado são o locador e locatário. Mas a vantagem da utilização do índice é que o mesmo é um ótimo indicador da inflação e do aumento do custo de vida de uma maneira geral.
Além disso é um valor que é totalmente independente das partes envolvidas. Isso significa que as chances de conflito são reduzidas. Por fim, qualquer um pode verificar o valor do índice no site do Portal Brasil.
Se você for o corretor responsável por um contrato de aluguel, não se esqueça do seguinte: o índice a ser utilizado é o “acumulado no ano”. Que mostra o índice acumulado nos últimos 12 meses. Isso é, considerando a renovação de um contrato anual. No caso de um contrato cujo prazo é diferente, então pode ser que o valor acumulado sobre este novo período deva ser calculado.
Um detalhe sobre o INCC
O Índice Nacional de Custos da Construção é o principal indicador e é utilizado pelas construtoras para atualizar o valor de um imóvel na planta. Isso torna contratos de imóveis comprados na planta e em construção bem únicos.
O preço de uma parcela pode ser atualizado com base no INCC enquanto o imóvel ainda estiver na planta ou em construção. No entanto, no momento em que o mesmo é finalizado o índice utilizado passa a ser o IGP-M.
Mas e o IPCA
Dentre os índices e indicadores um dos mais conhecidos do brasileiro é o IPCA, o Índice de Nacional de Preços ao Consumidor. Este índice é calculado pelo IBGE e serve para aferir a inflação de pessoas com renda entre 1 e 40 salários mínimos.
O cálculo é realizado em diversas capitais e regiões metropolitanas e a base do cálculo leva em consideração itens como alimentos, bebidas, serviços, alugueis, transporte, saúde, entre outros. O cálculo é realizado através de uma média ponderada e os itens que recebem maior peso (prioridade) é a alimentação e transporte.
Este índice é o mais conhecido por ser o que o Banco Central utiliza para tomar decisões econômicas importantes. No mercado imobiliário, no entanto, raramente este índice é utilizado, principalmente devido ao seu foco em itens como alimentação e transporte. E menor ênfase no setor imobiliário e de construção civil.
Então é só colocar no contrato de aluguel?
De certa forma sim, você pode ter um template de um contrato de aluguel que define que os valores do aluguel serão reajustados de acordo com o IGP-M. Claro, você sempre precisa comunicar este fato com seus clientes, tanto o locador quanto o locatário. Afinal de contas essa informação será importante para ambos.
Uma vez assinado o contrato, é só esperar o ano seguinte para averiguar se ambas as partes desejam renovar o contrato. Se este for o caso, a maneira de calcular é bem simples. Basta pesquisar pelo valor acumulado, em sites como o Portal Brasil, que mostra o valor mensal, o acumulado no ano e o acumulado nos últimos 12 meses. Este último é o que você normalmente utilizaria.
Se precisar reajustar por um período diferente de 12 meses, então utilize a calculadora do Banco Central. Ela é simples de ser utilizada e permite o cálculo do valor acumulado em qualquer período.
E não se esqueça, que para gerar seus contratos você não precisa escrever um por um manualmente. O gerador de contratos no ville Imob facilita seu dia a dia ao permitir que diversos contratos, inclusive os de aluguel, sejam gerados em segundos.
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