O corretor atento, que segue as notícias do mercado imobiliário, deve ter visto reportagens na manhã de hoje que mostram que existe uma tendência de aumento do preço do aluguel, isso devido ao aumento do IGP-M (Índice Geral de Preços – Mercado). Por esse motivo resolvemos escrever um artigo com dicas de como negociar o aumento do aluguel com o inquilino.
Entenda os índices utilizados para reajuste
Em geral existem dois índices que são utilizados para o reajuste do preço dos alugueis, o IGP-M e o IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo). Esses índices são definidos de maneira diferente: enquanto o IPCA afere a inflação média de pessoas que recebem entre 1 e 40 salários mínimos, o IGP-M mede a inflação média como um todo, sem se limitar à uma parcela da população.
A consequência disso é que o IGP-M acaba sofrendo muito com a variação do dólar, e outros eventos que afetam a economia. Um exemplo recente é a greve dos caminhoneiros que fez com que o índice aumentasse 1,38% em maio e 1,87% em junho. Para se ter ideia, a variação média dos meses de janeiro até abril foi de 0,51%.
Ou seja, é possível ver que esse aumento súbito do índice pode ser um empecilho a mais na hora de negociar os preços do aluguel. Especialmente dos contratos que estão para ser ajustados nesse semestre.
Leia o contrato de locação
Esse é o primeiro passo no momento de negociar o aumento de um imóvel. Isso porque os contratos definem vários aspectos como: duração do contrato e o índice que será utilizado para reajuste.
Ter esses detalhes definidos em contrato não eliminam a possibilidade de negociação. Muitas das vezes o índice não vai retratar bem a realidade do mercado imobiliário, como já dito. Ainda assim, o que está definido no contrato será o ponto de partida de qualquer negociação.
Por fim, vale lembrar que é muito comum que os preços não sejam reajustados sempre, e, em alguns casos, os valores acabam ficando muito distantes do que estão sendo praticados pelo mercado imobiliário. Nesses casos, você deve saber quando houve o último reajuste para argumentar no momento de negociar o aumento do aluguel com o inquilino.
Para o corretor que ainda passa diversas horas do dia redigindo contratos, nós temos uma dica bem útil. Nosso CRM imobiliário possui uma função para gerar contratos, é um recurso ótimo que pode ajudar o corretor a se tornar cada vez mais produtivo.
Avalie o Mercado
É importante que se entenda o mercado imobiliário e os preços que estão sendo praticados. Mesmo que os índices apresentem grandes aumentos, pode ser que, devido à alta oferta de imóveis, o preço médio do aluguel acabe sendo inferior ao valor atual.
Uma situação similar aconteceu em agosto do ano passado, quando o IGP-M estava com um valor de -1,7% enquanto o preço médio do aluguel, na cidade de São Paulo, apresentou um aumento de 1,7%. Este fato mostra que índices não são tudo na hora de definir o preço de um aluguel.
Uma dica, portanto, é avaliar os preços praticados em imóveis similares. Essa pesquisa deve iniciar na sua própria imobiliária, utilize seu CRM Imobiliário para ver quanto os seus clientes estão pagando pela locação de imóveis similares. Caso você considere necessário avaliar uma quantidade maior de dados, pesquise na internet os imóveis disponíveis para aluguel e o preço médio dos mesmos.
Entender o preço do mercado auxilia, e muito, no momento de negociar o aumento do aluguel com o locatário. A dica que fica nesses casos é, se possível, tomar nota dos valores e, se necessário, apresentá-los ao inquilino.
Considere a época em que ocorre a negociação
Em geral reajustes acontecem em três situações. A primeira é quando o contrato está quase vencendo, ou seja, existem de 30 a 60 dias antes do fim do mesmo. Este é o momento em que, em geral, os valores são renegociados e é o melhor momento. Esperar o contrato acabar e entrar no prazo indeterminado, torna o reajuste automático, o que pode não ser muito interessante.
Ao mesmo tempo, se você esperar o contrato vencer e, ao sugerir um aumento e o cliente resolver não aceitar, você pode até pedir a devolução do imóvel. O argumento é forte, mas deve ser avaliado com cautela, pois, nesses casos, todas as contas: IPTU, condomínio, manutenção, entre outras serão de sua responsabilidade.
Tentar negociar o valor com o contrato em vigor é a pior das estratégias. O locatário dificilmente aceitará uma mudança, a menos que algum dos critérios para aumento, previstos em contrato, venham a acontecer.
Considere o relacionamento com o inquilino
Encontrar bons inquilinos pode ser bem difícil, embora o proprietário esteja sempre amparado pela lei, sempre existem inquilinos que, por exemplo, atrasam o pagamento do aluguel. Ou ainda aqueles que acabam sendo inconvenientes por outros motivos como o barulho. Mesmo que o proprietário não seja afetado, pode ser que vizinhos resolvam reclamar com o mesmo ou com a imobiliária responsável pelo imóvel.
Por essa razão é sempre válido avaliar como tem sido o relacionamento com seu cliente. Como você é um corretor, é natural que você lide e tenha lidado com vários locatários diferentes. “Compare” esse inquilino com os outros, caso ele seja classificado como um “bom inquilino” vale a pena um esforço um pouco maior para mantê-lo.
Ou seja, suponha que você queira reajustar o aluguel em um determinado valor, mas o cliente tem uma contraproposta. Para bons inquilinos, é sempre válido considerar o que eles têm a dizer.
Utilize o bom senso
Índices e preços médios do mercado podem sofrer grandes variações de maneira muito rápida. Isso foi inclusive mostrado nesse artigo, com o aumento brusco do IGP-M. Mas nem sempre seu cliente terá condições financeiras de arcar com os aumentos, principalmente caso esses reajustes sejam maiores que o esperado
É sempre válido ouvir o que o cliente tenha a dizer, em algumas situações, por exemplo, o cliente pode querer o desconto no aluguel por ter feito algumas benfeitorias no imóvel, ou até mesmo alguns meses até que o preço seja reajustado. Isso para que ele possa se organizar financeiramente.
Ou seja, mesmo na hora de negociar o aumento do aluguel com o inquilino o bom senso ainda é válido.
Com isso concluímos o artigo de hoje, caso você tenha interesse em utilizar um sistema de CRM Imobiliário que facilitará sua vida na hora de redigir contratos de locação, ou avaliar o preço médio de locação dos seus imóveis, vale a pena dar uma olhada no nosso teste grátis. Assim você tem 15 dias para ver como uma plataforma completa, com sete soluções integradas, pode tornar você muito mais produtivo.
