O IPTU é um dos tributos mais conhecidos do brasileiro, ele é o imposto que pagamos por ter um imóvel. Mas existem alguns aspectos legais que envolvem as operações de compra, venda e aluguel de imóveis. Estes detalhes devem ser de conhecimento do corretor de imóveis, para que ele possa orientar seus clientes. No artigo de hoje, portanto, veremos dicas de IPTU para corretor de imóveis. Logo, não deixe de ler o mesmo até o final e tire suas dúvidas sobre este tributo.
O que é o IPTU?
O IPTU é o Imposto Predial e Territorial Urbano, este tributo é cobrado pelas prefeituras e tem como fato gerador a propriedade, domínio útil ou a posse do imóvel. É importante definir o fato que gera o IPTU porque o mesmo ajuda na decisão de quem deve ser o responsável pelo pagamento do mesmo. Mas vamos ver este detalhe com mais calma ao longo deste artigo.
Voltando à definição do imposto é importante lembrar que o mesmo é válido apenas para a zona urbana. Sendo que para que um local seja considerado como zona urbana é necessário que ele tenha:
- Meio-fio ou calçamento com canalização de águas pluviais;
- Abastecimento de água;
- Sistema de esgotos sanitários;
- Rede de iluminação pública, com ou sem posteamento para distribuição domiciliar;
- Escola primária ou posto de saúde a uma distância máxima de 3 quilômetros do imóvel considerado.
É importante notar que loteamentos aprovados pelos órgãos competentes podem ser considerados uma zona urbana. Mesmo que os mesmos não atendam todos os itens listados acima.
Quanto ao custo do IPTU, o valor é definido com base no valor venal dos imóveis. A alíquota depende do município no qual o imóvel está localizado, mas o valor máximo é estipulado em 15% pela lei 10.257/2001. No entanto o valor cobrado pela maioria das cidades é bem inferior.
Em Belo Horizonte, por exemplo, o valor máximo é de 1% para imóveis edificados cuja ocupação é residencial. Este valor atinge até 3% em lotes não edificados. Em são Paulo, por outro lado, o valor é 1% para todos os imóveis residenciais e 1,5% para o restante.
Quem deve pagar o IPTU
Este é um detalhe importante porque a interpretação do assunto não é tão simples quanto parece. Muitos proprietários assumem que o pagamento do IPTU é responsabilidade do inquilino. Ao mesmo tempo, alguns inquilinos podem ler sobre o assunto de maneira equivocada e acreditar que a responsabilidade é do proprietário. O corretor de imóveis deve, nestes casos, ser quem orienta ambas partes. Evitando conflitos ou dúvidas.
Vamos entender melhor então este tema.
Para a Receita Municipal
Para a prefeitura e de acordo com o Código Tributário Nacional (CTN) o proprietário é o responsável pelo pagamento do IPTU. Isso significa que, caso o IPTU não seja pago, ele sofrerá as sanções legais.
Sobre as sanções legais que podem ser aplicadas, uma delas é a inscrição do nome do proprietário no Cadin (uma espécie de SPC/Serasa dos órgãos públicos). Quem tem o nome nesta lista tem dificuldades na hora de negociar com bancos, não pode financiar imóveis pela Caixa e nem pedir um financiamento estudantil.
Mas as sanções não param por aí, o limite é a execução de bens para o pagamento da dívida. Sendo que o proprietário pode vir a perder o imóvel. E não adianta alegar que o inquilino deveria pagar o imposto, pelo menos não com os órgãos públicos. Neste caso, é necessário ir à Justiça e resolver este problema com um juiz.
A Lei do Inquilinato
De acordo com esta lei o proprietário pode incluir no contrato de locação uma cláusula determinando que o locatário deverá pagar o IPTU e outras despesas (como o condomínio). Mas isso é uma mera permissão, o proprietário ainda é o responsável por recolher este valor ou certificar que o mesmo foi realmente pago.
É como seu seu chefe dissesse para você que seu assistente pode escrever o relatório. Mas se algo ocorrer o responsável ainda será você. Falar para o seu chefe que você está esperando o seu assistente finalizar pode não ajudar muito. O mesmo vale aqui.
Felizmente existe a Justiça. O proprietário pode procurar um advogado e entrar com uma ação para reaver o pagamento do IPTU. Claro, para isso a cláusula que determina que o IPTU será responsabilidade do inquilino deverá estar no contrato. E, com base nesta informação, o juiz poderá determinar a rescisão do contrato, o despejo do inquilino e até mesmo a execução fiscal dos bens para pagamento da dívida.
Mas é importante notar que mesmo com uma decisão favorável de um juiz, o proprietário não terá, necessariamente seu nome retirado do Cadin imediatamente. Será necessário realizar o pagamento das dívidas com a prefeitura primeiramente.
Para evitar problemas, recomenda-se que o proprietário exija o comprovante de pagamento do IPTU. Ou ele mesmo pode executar o pagamento e pedir a restituição do valor caso isso tenha sido definido no contrato. Em alguns casos pode ser melhor realizar o pagamento do IPTU para evitar as sanções legais e, após isso, buscar meios de reaver o valor na justiça.
Sobre a compra e venda de imóveis
É importante citar que o IPTU é igual ao IPVA e eles acompanham o imóvel. Isso significa que quem compra o imóvel assume estas dívidas. Isso mostra que é extremamente importante exigir do proprietário que ele comprove que pagou o IPTU atual. Além disso ele deverá comprovar também que não tem dívidas anteriores.
Geralmente exige-se uma certidão negativa, que mostra que não existem dívidas com a receita municipal. E pede-se também o comprovante de pagamento do último IPTU, porque este pode não constar na certidão ainda. Por exemplo, é possível que uma certidão seja negativa mesmo que o IPTU deste ano ainda não tenha sido pago. Isso acontece devido ao tempo de processamento e outras burocracias.
Quem compra o imóvel com IPTU atrasado pode também entrar na justiça e alegar enriquecimento indevido por parte do ex-proprietário. Mas o mesmo só será condenado à pagar pelo IPTU atrasado se for comprovado que o comprador não tinha conhecimento da condição tributária do imóvel.
Essas são as nossas dicas do IPTU para corretor de imóveis. Esperamos que vocês tenham entendido mais sobre o tema e não se esqueça: se quiser vender e alugar mais imóveis você pode contar com o ville Imob. Uma plataforma imobiliária completa, que irá permitir que você seja mais produtivo e tenha mais tempo para entender temas complexos como este.
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