Aprender como vender um imóvel financiado é uma das formas mais interessantes de fazer bons negócios no mercado imobiliário.
Embora um imóvel já financiado tenha algumas questões mais complexas a se observar, ele pode ser uma alternativa muito interessante para seus futuros clientes.
No entanto, além de respeitar as questões da ética imobiliária, você precisa, também, respeitar o processo Legal e Jurídico que envolve a negociação de um imóvel já financiado.
Mas não se preocupe. No artigo de hoje, a Ville Imob vai te ajudar a entender esse assunto de maneira prática e rápida.
Afinal, aprender como vender um imóvel financiado não precisa ser um bicho de sete cabeças, desde que você siga todos os passos corretamente. Pegue seu cafezinho, um lápis e papel para anotar as dicas e continue lendo.
Como vender um imóvel financiado de maneira segura e correta?
Muito embora a maioria dos corretores e imobiliárias estejam acostumados a vender imóveis quitados, vendê-los ainda em fase de financiamento pode ser, também, uma possibilidade interessante.
No entanto, para fazer isso, será necessário entender algumas coisas que estão relacionadas ao processo Legal dessa venda. Afinal, parte-se do princípio de que um bem somente pode ser vendido, desde que ele esteja em nome do vendedor.
Só que um imóvel financiado não está no nome do vendedor. Mas sim, está no nome da instituição financeira.
Sim, o banco fica com o imóvel em seu nome até que o financiamento esteja 100% quitado. Esta é uma forma de se garantir em caso de inadimplência do pagador.
Por isso, se o vendedor quiser vender seu imóvel financiado, ele precisará fazer isso com intermediação da instituição financeira. Afinal, ela que é a proprietária do imóvel.
Embora seja burocrático, não é complicado. Tudo que precisamos fazer, é nos atentar para cada uma das situações possíveis, buscar os documentos necessários e prosseguir.
Veja três situações que podem ser encontradas na hora de como vender um imóvel financiado:
- Vender imóvel financiado com pagamento a vista;
- Vender imóvel financiado quando o comprador também quer financiar;
- Vender imóvel financiado com o proprietário inadimplente;
Vamos entender em detalhes, cada uma das situações acima. Continue lendo.
Vender imóvel financiado com pagamento a vista
Talvez a maneira mais simples de aprender como vender imóvel financiado, é a través do pagamento a vista do novo comprador.
Ou seja, quando o interessado pelo imóvel deseja depositar a quantia integral do valor do imóvel avaliado, ele poderá ter o bem em seu nome de maneira mais rápida.
Porém, não basta simplesmente entregar o dinheiro para o vendedor. É preciso informar o banco de que o imóvel será quitado. Afinal, é o banco o proprietário deste imóvel.
E os processos para o pagamento a vista e transferência de titularidade, vão ocorrer de acordo com as políticas internas de cada instituição financeira.
No entanto, como forma de exemplo, podemos citar a quitação por boleto bancário ou transferência bancária.
Ou seja, neste caso, o banco faz um boleto com o valor integral do imóvel a ser quitado, o novo comprador paga e o banco restitui os valores que o comprador inicial já havia pago durante o financiamento.
Muito embora seja uma simples conta matemática, é preciso observar atentamente o contrato para esta manobra.
Quando muitos anos já se passaram desde o financiamento original, os juros precisarão ser recalculados e podem haver taxas bancárias. Então, por isso, procure a instituição financeira e peça uma simulação antes mesmo de sair fechando negócio, ok?
Vender imóvel financiado quando o comprador também quer financiar
Se o seu cliente tem o dinheiro para pagar o imóvel a vista, o processo pode ser menos burocrático e um pouco mais rápido. Afinal, a quitação do imóvel vai gerar a troca de titularidade e um novo contrato em nome do novo futuro proprietário.
No entanto, é possível que o seu cliente queria comprar o imóvel financiado, através de um novo financiamento. Embora seja um processo mais complexo, também é possível e você poderá contar com esta estratégia para oferecer imóveis aos seus potenciais clientes.
Na prática, este tipo de manobra faz com que o novo comprador compre o imóvel do banco, e não do vendedor original. Afinal, para que o vendedor seja o proprietário do imóvel, ele precisa estar com o bem 100% quitado.
Por isso, é muito importante procurar a instituição financeira para fazer uma simulação de um novo financiamento, de modo que uma nova avaliação imobiliária do imóvel seja a base para o cálculo.
Agora, o novo comprador passará a dever para o banco, e o antigo comprador receberá os valores que lhe cabem, de acordo com aquilo que já foi pago durante as parcelas de financiamento até aqui.
É importante compreender que este tipo de manobra pode envolver uma série de taxas. Afinal, será preciso formalizar novos contratos, além de ter que autenticar documentos em cartórios especializados.
Ou seja: é fundamental compreender que este é um processo que pode levar tempo. Por isso, verifique todos os documentos necessários antes mesmo de dar entrada no processo, ok?
Vender imóvel financiado com o proprietário inadimplente
E por fim, ainda há mais uma possibilidade que cerca o processo de compra e venda de um imóvel já financiado: a inadimplência.
Se você é corretor de imóveis ou mesmo se você quer comprar um imóvel já financiado, é fundamental verificar a adimplência do pagador atual. Afinal, se o imóvel tiver uma parcela em atraso, ele já pode entrar em leilão.
Muito embora seja possível sempre negociar com o banco um novo contrato e uma readequação das parcelas após uma inadimplência, é fundamental que isto seja verificado o quanto antes.
Afinal, o banco tem o direito de vender o imóvel caso o pagador não quite as parcelas.
Por isso, só anuncie em seu site imobiliário ou redes sociais, aqueles imóveis que estão prontinhos para serem vendidos.
E por falar em redes sociais, conheça a ferramenta de integração de redes sociais da Ville Imob.
Você poderá exportar os imóveis rapidamente para as redes sociais, ampliar o seu alcance e melhorar suas vendas. Inclusive, poderá exportar imóveis diretamente para o WhatsApp, ferramenta fundamental na vida dos corretores hoje em dia.
Clique aqui e conheça o sistema de integração com as redes sociais da Ville Imob.
Entenda o que é o saldo devedor e como ele é descontado mensalmente
Para entender um contrato de compra e venda, muitas vezes, a gente olha apenas para os valores pagos mensalmente e os projeta para os anos futuros.
Só que um contrato é muito mais complexo do que isso, pois há várias cláusulas que podem ser ativadas ou desativadas em determinadas situações.
No entanto, algo que é bem importante avaliar na hora de como vender um imóvel financiado, é a questão do saldo devedor. Embora o saldo devedor seja algo simples de entender, há detalhes que precisam ser interpretados.
Por exemplo, se você comprou um imóvel de R$ 300.000,00 e paga uma parcela de R$ 1.000,00 por mês, saiba que, neste valor, há também juros e correções.
Então, na prática, você estará descontando menos do que R$ 1.000,00 por mês do seu saldo devedor.
Por isso, para ter o calculo exato de quanto ainda falta para quitar o seu saldo devedor, você precisará pegar as taxas do seu contrato e verificar quanto estará pagando de juros e correção. O que sobra, é o valor do imóvel.
O que acontece se comprar um imóvel financiado que vai a leilão?
Esta é uma prática que precisa de uma atenção extra.
Afinal, pode ser bastante perigoso vender ou negociar um imóvel que vai a leilão. Por isso, tenha em mente que você precisará, antes de mais nada, entrar em contato com a instituição bancária para verificar a possibilidade de uma compra ou venda de um imóvel já financiado.
Por exemplo, se o pagador atual atrasar uma parcela (ou um número de parcelas mínimo que o banco impõe), este imóvel pode ir a leilão a qualquer momento.
Logo, pode ser algo totalmente frustrante tanto para o corretor que estava prestes a vender, quanto para o comprador, que estava prestes a comprar.
Nunca faça acordos verbais ou sem documentos que possam indicar a viabilidade do negócio, ok?
Esta é uma das dicas mais valiosas tanto para quem quer comprar, tanto para quem quer vender um imóvel já financiado.
Dá pra usar dois bancos diferentes para vender um imóvel financiado?
Sim, é possível. Embora haja um processo burocrático por trás, é possível vender um imóvel financiado, para um novo comprador que também quer financiar.
Só que pre isso, será necessário seguir todo o rito comum que este processo pede, com o acréscimo de que o banco atual deverá se conectar com o novo banco e, assim, fazer a transferência de instituição credora.
Como esta é uma manobra que visa migrar o negócio para outra instituição bancária, é importantíssimo verificar as taxas. Observe atentamente o contrato para quem não haja surpresas finais.
E de preferência, procure um advogado que entenda do assunto para verificar as possíveis cobranças indevidas que, em valores altos e financiados, podem passar despercebidas.
Financiar um imóvel já financiado é algo que pode levar tempo, principalmente pelo fato de que o novo comprador precisará, antes de mais nada, ter o valor aprovado em seu nome.
Por isso, mantenha tudo organizado para que nada se perca durante o processo. E se você for corretor de imóveis, usar um sistema de gestão para organizar isso, como o da Ville Imob, é uma boa ideia.
O nosso sistema de gestão para corretores imobiliários mantém tudo na Nuvem, você poderá integrar todos os processos e pode fazer uma melhor gestão financeira. E se você trabalha em equipe, poderá, também, avaliar o desempenho de todos.
Clique aqui e conheça o sistema de gestão para imobiliárias da Ville Imob.
Como calcular o valor de um imóvel financiado para vendê-lo
Esta cálculo pode ser feito de várias formas.
De maneira geral, o imóvel precisará passar por uma nova avaliação imobiliária para que, desta forma, o seu valor seja atualizado e seja compatível com o valor do mercado. Afinal, imóveis podem valorizar ou desvalorizar com o passar dos anos.
Além do valor do imóvel, deve-se considerar o saldo devedor no contrato, de forma que o banco possa ressarcir o pagador atual, de acordo com os valores que lhe cabem.
Dicas para o corretor de imóveis negociar imóveis já financiados
Não há nada mais frustrante do que ter a certeza de que um imóvel será vendido e, quando chega o momento, percebe-se que por questões burocráticas, o imóvel não pode ser vendido.
Há várias formas de se precaver quanto a isso. Mas há uma classe de imóveis que precisam de uma atenção ainda mais especial, que são os imóveis financiados.
Por isso, separamos algumas dicas práticas que vão te ajudar a trabalhar de maneira mais adequada na hora de vender imóveis já financiados. Veja abaixo:
- Observe sempre a adimplência do proprietário atual;
- Verifique todos os documentos do imóvel antes de ofertá-lo a um novo cliente;
- Mantenha contato regular com o vendedor para que ele se mantenha adimplente;
Falaremos em detalhes sobre cada situação acima, a partir de agora. Continue lendo.
Observe sempre a adimplência do proprietário atual
Por mais que um imóvel financiado possa, sim, ser vendido, saiba que ele precisa estar totalmente regularizado. Ou seja, um imóvel financiado não é um imóvel irregular e nem um imóvel inadimplente.
No entanto, para que isto aconteça de verdade, é preciso que a dívida seja paga regularmente e todos os meses.
Por isso, é muito importante que você, corretor, observe a adimplência do pagador atual. Se houver problemas quanto a isso, não ofereça o imóvel para novos clientes.
Verifique todos os documentos do imóvel antes de ofertá-lo a um novo cliente
A documentação do imóvel também precisa estar em dia. Faça uma verificação criteriosa e com viés técnico para entender se o imóvel está, de fato, apto para ser vendido.
Mesmo que você note uma boa oportunidade no mercado, é muito importante que você esteja atento a ética imobiliária, de forma que possa, assim, ofertar um imóvel 100% regularizado para novos clientes.
Mantenha contato regular com o vendedor para que ele se mantenha adimplente
Uma dica muito importante para que você possa fazer bons negócios com imóveis já financiados, é: mantenha um contato muito próximo do pagador atual. Afinal, você precisa se certificar de que ele continuará adimplente até que o imóvel seja efetivamente vendido.
Caso contrário, o negócio poderá não andar e trazer muitas dores de cabeça tanto para você, quanto para o potencial novo comprador.
Para manter um contato próximo de seus clientes, utilize o CRM imobiliário da Ville Imob. Além de te ajudar a organizar todas as informações de seus clientes e potenciais clientes, o relacionamento será bem próximo e, assim, há mais chances de gerar negócios mais sustentáveis e mais lucrativos.
O nosso CRM funciona de maneira muito prática e simples. Você pode gerar relatórios personalizados, consegue ficar por dentro de tudo e, consequentemente, consegue gerar ótimas oportunidades de negócios.
Por isso, clique aqui para para fazer um teste grátis de nosso CRM imobiliário agora mesmo.
Conte com a gente, deixe seu comentário e boas vendas!
