Aprender como fazer um contrato de aluguel corretamente é fundamental para quem quer alugar um imóvel: tanto inquilino, quanto proprietário. Afinal, o contrato é o termo que garante os direitos e deveres de cada parte envolvida na negociação e, sem isso, fica muito difícil recorrer a possíveis ações de garantias no futuro.
Existem muitas formas de fazer um contrato de aluguel, viso que nenhum deles é engessado e único. Ou seja, eles podem ser personalizados justamente pelo fato de que cada imóvel é único. Além disso, o proprietário poderá incluir ou excluir clausulas que cercam do imóvel da melhor maneira possível – e o mesmo vale para o inquilino.
Só que mesmo com as possibilidades de personalização, há sempre um passo a passo mínimo viável para que este contrato seja firmado com segurança e profissionalismo. E hoje, aqui na Ville Imob, você vai entender o que um contrato de aluguel precisa para ficar sempre atualizado! Acompanhe.
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Como fazer um contrato de aluguel corretamente e o que levar em consideração
Para aprender como fazer um contrato de aluguel, você vai precisar explicitar várias condições.
Ou seja, precisará colocar, por escrito, absolutamente todas as cláusulas que cercam as obrigações e direitos do inquilino e proprietário. É como se fosse um texto que vai guiar o processo de locação do início ao fim, dizendo o que cada parte pode e não pode.
Ao contrário do que muita gente pensa, um contrato de aluguel não precisa ser complexo e muito menos burocrático. Aquele texto complicado de ler e cheio de palavras difíceis, nada mais é do que uma forma de assegurar ambas as partes daquilo que elas podem ou não recorrer no futuro.
Até mesmo um contrato escrito a mão e reconhecido em cartório, teria validade. Afinal, o mais importante é a clareza e a concordância de ambas as partes (com assinaturas).
E quais são as cláusulas que precisam estar neste contrato? Posso escrever qualquer coisa ou devo seguir alguma regra legislativa?
A verdade é que você precisa, sim, seguir regras. Mas também pode criar cláusulas exclusivas para cada imóvel. Vamos entender os princípios básicos para a criação de um contrato de aluguel no próximo tópico.
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Quais são as informações que precisam estar presentes no contrato de aluguel?
Passo a passo de como fazer um contrato de aluguel:
- Dados pessoais do locador e locatário;
- Todos os valores precisam estar explícitos;
- Garantias – Caução ou fiador;
- Quem vai pagar as diversas despesas do imóvel;
- Descrições sobre o imóvel – Como é, para que vai servir, etc;
- Termos de vistoria técnica, como deve ser feita e quando será feita;
- Período que o contrato será válido e eventuais multas rescisórias;
- Assinaturas finais;
Estas são as informações básicas que precisam conter em todos os contratos de aluguel. E nós vamos entender cada etapa a partir de agora, para que você possa, quem sabe, começar a escrever o seu primeiro contrato de aluguel ainda hoje.
Continue lendo e saiba tudo sobre o assunto!
Dados pessoais do locador e locatário
O primeiro passo para começar a escrever um contrato de locação, é deixando explícito os dados pessoais de locador e locatário.
Tudo começa com um cabeçalho com nome completo, CPF, RG endereço, CNPJ (se for o caso), contatos e tudo que você puder inserir e que possa facilitar o acesso as duas partes.
Esta é a parte mais fácil, pois você realmente só precisará preencher os dados completos de cada parte envolvida no contrato, sem muitos rodeios ou burocracias.
Inclusive, o primeiro parágrafo deve ser muito claro, indicando quem é o inquilino e quem é o proprietário, de forma que estas informações não gerem ambiguidade ou confusão na hora de fazer uma leitura técnica.
Há vários modelos de parágrafos prontos para que você substitua as informações. Mas nunca deixe de consultar um advogado que entenda do assunto para validar as sentenças, ok?
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Todos os valores precisam estar explícitos
A segunda etapa de como fazer um contrato de aluguel, é explicitando os valores daquele contrato. Ou seja, você precisará escrever de forma numeral e por extenso, todos os valores que cercam aquele negócio: valor do aluguel, valor de caução, reajustes anuais, multas rescisórias, etc.
Isto servirá de guia para que as partes saibam exatamente quanto precisarão pagar e quanto vão receber. Inclusive, é muito importante explicitar as datas, limites e eventuais multas em caso de atrasos e quebras de cláusulas.
Isto é importantíssimo para que não hajam surpresas no futuro e, claro, tudo fique o mais claro possível.
A melhor maneira de cobrar qualquer coisa na justiça no futuro, caso haja necessidade, é com um contrato assinado e que esteja totalmente claro para ambas as partes – inclusive, para o interprete.
Colocações ambíguas ou que geram distorção do entendimento, podem gerar muito estresse. Então, não hesite em contratar um profissional que saiba escrever um contrato claro e objetivo, que cumpra seu papel.
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Garantias – Caução ou fiador
Inquilino e proprietário têm garantias e obrigações. Em todo contrato de aluguel, estas garantias e obrigações, portanto, precisam estar devidamente listadas e claras.
É muito importante, inclusive, que o contrato tenha os dados básicos daquilo que foi depositado como forma de caução. Além disso e caso haja necessidade, será necessário incluir mais uma parte no contrato: a do fiador.
Se o contrato de aluguel tiver fiador, esta pessoa (ou empresa) precisa, também, ter seus dados explicitados em um parágrafo exclusivo. E aqui, você precisará colocar as informações básicas, bem como vimos no primeiro tópico deste artigo. Ou seja:
- Nome completo;
- CPF;
- RG;
- CNPJ (se houver);
- Endereço;
- Contatos;
As informações do fiador precisam estar evidentes e claras, pois é o fiador que precisará arcar com eventuais despesas que o inquilino não conseguir. Ou seja, é uma alternativa ao caução, de modo que o proprietário tenha mais segurança na hora de alugar seu imóvel.
Caso o inquilino deposite um valor em caução (pode ser em dinheiro ou cheque), será importantíssimo que este valor esteja escrito de maneira numérica e por extenso. Além disso, este valor precisará seguir alguma base de reajuste anual, de modo que ele não perca o poder de compra junto a inflação anual.
Quem vai pagar as diversas despesas do imóvel
Todo imóvel tem despesas que precisam ser mensalmente quitadas. Além de manutenções básicas na propriedade para o caso de residências, há o valor do condomínio, para o caso de apartamentos ou casas em residenciais fechados.
Este valor precisa ser pago mensalmente, pois ele compreende valores de gás, água, iluminação externa, limpeza e manutenções eventuais.
Portanto, o contrato de aluguel precisará explicitar estes valores e, mais do que isso: quem deverá pagá-los. Afinal, há diversos valores que podem ser pagos tanto pelo inquilino, quanto pelo proprietário. Quem vai definir isso são as duas partes – ou a imobiliária poderá sugerir algum processo padrão.
Os valores de condomínio podem alterar frequentemente devido as oscilações nas contas do imóvel. E por isso, é importante deixar claro no contrato que estes valores vão oscilar, de forma que as partes concordem com isso.
Se você colocar um valor “fechado” no contrato e este valor for maior, uma das partes poderá, judicialmente, não pagar aquilo que ultrapassar este valor. Portanto, elabore esta cláusula com cuidado para que não haja ambiguidades, bem como já sugerimos no decorrer deste artigo até aqui.
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Descrições sobre o imóvel – Como é, para que vai servir, etc
Até aqui, você já entendeu que uma das partes mais importantes de como fazer um contrato de aluguel, é deixar absolutamente tudo explícito.
Ou seja, é preciso que todas as cláusulas e parágrafos estejam muito claros. Caso contrário, poderão haver deturpações e interpretação errônea – gerando processos, até mesmo, judiciais.
E um dos parágrafos do contrato precisa ter, portanto, descrições ultra detalhadas do imóvel em si. Ou seja, quantos cômodos tem, se é ou não mobiliado, que tipo de mobília tem, como é esta mobília e em que estado ela está, tipo de piso, tipo de revestimento, quantidade de janelas, etc.
Não hesite em descrever o imóvel por completo nos mínimos detalhes. Inclusive, você poderá anexar fotos de cada área para que tudo fique ainda mais claro.
Além disso, o contrato precisará dizer para que vai servir este imóvel. Ou seja, se ele vai ser residencial, se vai ser comercial ou se vai ser ambas as coisas.
Isto precisa estar claro tanto para o inquilino, quanto para o proprietário. Inclusive, o contrato precisará dizer se o imóvel poderá ou não receber qualquer alteração de funcionalidade durante a vigência do contrato.
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Termos de vistoria técnica, como deve ser feita e quando será feita
Se você trabalha com imóveis ou mesmo está tentando entender como fazer um contrato de aluguel do zero, já deve ter ouvido falar das vistorias técnicas, certo?
Ou seja, são visitas esporádicas que devem acontecer no imóvel alugado, de forma a verificar se o contrato está sendo seguido e, claro, para verificar as condições do imóvel.
Esta vistoria pode ser feita por alguém da imobiliária ou pelo próprio inquilino, caso ele mesmo queira fazer. Durante a visita, poderá ser visto se há problemas na residência, que tipo de problemas, possíveis alterações indevidas feitas pelo inquilino, etc.
No contrato de aluguel, portanto, estas vistorias precisam estar previstas. Além de mencioná-las, é preciso explicitar quando elas serão feitas, com qual frequência e por quem. Assim, o inquilino sempre terá ciência de quando este tipo de visita vai ocorrer e o proprietário também.
As vistorias servem para preservar os direitos de inquilino e proprietário, de modo que ambos fiquem seguros quanto ao cumprimento do contrato em sua totalidade.
Período que o contrato será válido e eventuais multas rescisórias
Não podemos esquecer de algo fundamental na hora de aprender como fazer um contrato de aluguel: as multas e o período de validade do documento! É muito importante que inquilino e proprietário cheguem a um acordo para entender por quanto tempo este contrato firmado vai valer.
Pode ser por um ano, dois anos ou cinco anos. Tudo dependerá do acordo firmado entre ambas as partes. O mais importante é que estas datas estejam devidamente descritas, claras e objetivas no contrato.
Além disso, é bem importante que as multas por rescisão também estejam descritas. Isto é muito importante para que haja uma penalização pela parte que decidir interromper a vigência do acordo. E estes valores precisam estar por numeral e por extenso.
Se o contrato prever ajustes nestes valores, é muito importante que os ajustes também estejam descritos. Por exemplo, se a vigência do contrato for de um ano, a multa rescisória pode ser reduzida parcialmente mês a mês. Mas para que isto seja validado, os valores de cada mês precisam estar explícitos no documento – e acordado entre ambas as partes.
Alguns contratos possuem renovação automática sem a necessidade de novas assinaturas. Mas para isso, é importante que haja uma cláusula específica falando sobre isso.
Assinaturas finais
E por fim, o mais importante para selar a validade de todo este texto técnico chamado contrato de aluguel: as assinaturas! O contrato somente será válido, caso haja a assinatura de ambas as partes, como forma de concordar com tudo que está escrito no documento.
É melhor fazer um contrato de aluguel com imobiliária ou direto com o inquilino?
O mais indicado, é que você faça um contrato de aluguel através de uma imobiliária. A imobiliária poderá prover todos os documentos e processos burocráticos, sem que você tenha que se preocupar com isso. Além disso, a imobiliária terá modelos prontos para que todas as suas necessidades sejam abordadas no contrato – sem que você precise pagar um advogado para redigir o documento.
Lembre-se sempre de ler o contrato do início ao fim, seja você inquilino ou proprietário. E aquilo que você não entender, não hesite: peça ajuda técnica para esclarecimento!
