Toda a profissão tem alguma tarefa mais desagradável. E a história não é diferente no mercado imobiliário. Uma das situações mais delicadas para o corretor de imóveis é a execução de uma ação de despejo.
Quando você faz a mediação de um acordo de locação de imóveis, nem passa pela sua cabeça que ela pode acabar em litígio. Mas, às vezes, as condições acabam levando a esse desfecho. Trata-se de uma situação que exige extremo cuidado e atenção para ser realizada.
Pensando nisso, vamos trazer aqui tudo que você precisa saber sobre ação de despejo, direitos e deveres das partes envolvidas (inquilino e proprietário) e, claro, como o corretor deve agir nessa situação.
Sobre a ação de despejo
Prevista na Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), a ação de despejo sofreu alterações em 2009 com o objetivo de desburocratizar o seu processo e, assim, deixá-lo mais rápido.
A ação de despejo é requerida judicialmente pelo proprietário que loca seu imóvel e pode ser solicitada por diversas razões de níveis diferentes. Entre elas, podemos destacar:
- não pagamento do aluguel;
- desocupação da casa ou apartamento para que o dono possa usá-la novamente;
- quando o proprietário não deseja renovar o contrato com o locatário;
- quando há infração de alguma cláusula contratual;
- quando o locatário falece e outros moradores que não são seus dependentes permanecem no imóvel.
Prazos e condições de cada motivo
É importante para o corretor saber que, dependendo da razão, é preciso cumprir alguns ritos e ficar atento aos prazos para recorrer à ação de despejo. Por exemplo, em casos de conflito e desacordo, a ação de despejo deve ser o último dos recursos, após já terem sido feitas tentativas de acordos amigáveis. Iniciativa que deve ser mediada pela imobiliária e pelo corretor.
Além disso, é preciso ficar atento aos prazos. Para começar, o proprietário não pode exigir uma saída repentinamente. No caso de pedido para saída do inquilino para uso do local, é preciso considerar se o contrato tem prazo preestabelecido de validade e o locatário deve ser notificado com 30 dias de antecedência, no mínimo. Já nas ações motivadas por descumprimento contratual, a notificação é dispensável, apesar de importante.
Passos para dar início à ação de despejo
Quando as negociações amigáveis não surtem efeito, o locador deve contratar um advogado civil para entrar com a ação de despejo. A princípio, a garantia do pagamento deve ser feita com a quantia de depósito referente à caução – um valor de precaução pago no fechamento do contrato que corresponde a três vezes o custo do aluguel. Acolhido o pedido, o juiz expede um mandato decretando a desocupação do imóvel em 15 dias ou 30 dias (quando existe garantia).
Os direitos e deveres do inquilino
O inquilino tem até 15 dias para recorrer ou cumprir o que é devido, dependendo do que tiver em questão. No caso de valores atrasado, este prazo é estipulado para que sejam quitadas as dívidas, além de multas, penalidades estabelecidas em contrato, juros, custos processuais e advocatícios do locador.
Por outro lado, o prazo de 15 dias é estipulado para que o inquilino contrate um advogado, conteste o processo e apresente provas em sua defesa. Quando não houver contestação, o locatário tem o direito de apresentar uma proposta de resolução ou quitação compatível com a sua situação financeira.
Sem uma resolução satisfatória para ambas as partes, o inquilino deve deixar o imóvel em até 30 dias, a partir da data da notificação. Todos esses detalhes são relevantes e o corretor deve preservar que eles sejam respeitados, sempre deixando os envolvidos bem informados.
O despejo de fato
Na efetivação da ação de despejo, o corretor de imóveis precisa ficar atento ao processo. Para que ela seja realizada, é preciso estar com a liminar em mãos. Assim que tudo for feito, é importante realizar uma vistoria no imóvel para assegurar ao proprietário, o maior interessado, que tudo está certo e evitar problemas futuros.
O que o corretor deve fazer para evitar novas ações de despejo
É a locação de imóveis que promove o maior giro de negócios dentro de uma imobiliária. Por essa razão, aprender com situações de conflito é uma oportunidade para evitar que esse tipo de situação se repita.
Aqui, vale ressaltar que o trabalho do corretor de imóveis não termina quando o contrato de locação imobiliária é fechado. O bom profissional faz a administração ao longo do contrato vigente. Para evitar quaisquer conflitos, é muito importante que você avise as duas partes quanto ao reajuste do aluguel com antecedência, por exemplo. Dessa forma, eles podem se programar financeiramente para essa mudança.
Para saber o momento certo de entrar em contato com seus clientes, acompanhe todas as suas negociações em seu CRM Imobiliário. Nele, você tem acesso a todas as informações de seus clientes e imóveis.
Quando você mantém das duas partes bem informadas, diminui o risco de conflitos e, por consequência, de uma ação de despejo. Lembre-se disso e bons negócios!
