Por Josiane Wendt Antunes Mafra
É possível perceber uma preocupação recorrente – tanto por parte dos locadores e locatários, quanto por parte daqueles que militam profissionalmente junto ao mercado imobiliário – sobre a possibilidade de renovação compulsória do contrato de locação de imóveis comerciais.
Afinal, como sabido, o local no qual o empresário se estabelece acaba adquirindo enorme importância para o sucesso de seu negócio, passando, inclusive, a ter um valor próprio que adere à atividade, muito embora nem sempre o imóvel lhe pertença, sendo apenas fruto de uma locação.
É por esta razão que o direito veio prestigiar o ponto comercial do empresário ao estabelecer, no art. 51 da Lei do Inquilinato (Lei nº. 8.245/1991), que “nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito à renovação do contrato”. Aliás, por força do que dispõe o art. 45 desta mesma Lei, são nulas cláusulas contratuais que tentem afastar este direito do locador.
Para assegurar o direito à renovação do contrato de locação comercial para determinado locatário mesmo contra a vontade do locador, a Lei do Inquilinato impôs o cumprimento cumulativo de três condições: existência de um contrato de locação celebrado por escrito e com prazo determinado; prazo mínimo ou soma de prazos ininterruptos de 5 anos dos contratos de locação sobre o imóvel; e, por fim, a exploração do mesmo ramo comercial pelo locatário num prazo mínimo e ininterrupto de três anos.
Observe que, alcançadas estas condições, o locatário poderá ter o seu contrato renovado por igual período (prazo), mas é, ainda, primordial que seja ajuizada a ação renovatória entre um ano e seis meses antes do final do contrato que será renovado. Caso isso não aconteça, perderá o locatário o seu direito à renovação compulsória, retornando, para o locador, a possibilidade de retomar seu bem imóvel mediante uma mera notificação prévia (30 dias).
Importante mencionar, ainda, que, segundo mandamento do art. 71 da Lei do Inquilinato, o pedido da demanda renovatória deverá conter não só a prova da conquista das três condições supramencionadas, mas, também, do exato cumprimento do contrato vigente; a quitação dos impostos e taxas que incumbem ao locatário; a indicação precisa das condições oferecidas para a renovação; a indicação do fiador, se houver; a prova de que o fiador ou substituto aceita os encargos da fiança; e, se for cessionário ou sucessor, a prova do título oponível ao proprietário/locador.
Vale ressaltar que, mesmo preenchidas todas estas condições, o locador poderá conseguir reaver o seu bem imóvel em dadas circunstâncias, como, por exemplo, se houver insuficiência de proposta apresentada pelo locatário ou uma melhor proposta de terceiro; se houver interesse no uso próprio ou necessidade de reforma substancial no prédio locado, etc. Caberá, ao locatário, em determinados casos, obter uma indenização pelas perdas e danos eventualmente experimentados em razão da retomada do bem pelo locador. Vale sempre ficar atento!
Saiba mais sobre a autora deste artigo
Josiane Wendt Antunes Mafra, Advogada graduada pela Universidade Federal de Viçosa (UFV/MG), assessora e consultora jurídica, especialista em Direito Público e mestre em Meio Ambiente e Sustentabilidade (UNEC) Pós-graduanda em Direito Urbanístico e Ambiental e em Planejamento (PUC-MG), Implementação e Gestão de Cursos de Educação a Distância (UFF-RJ). Articulista, parecerista e conferencista.Com experiência, há mais de 13 anos, junto ao mercado imobiliário, urbanístico, turístico e ambiental. Escritório Mafra e Antunes Advocacia e Consultoria ( http://www.mafraeantunes.com.br ). E-mail: josiane@mafraeantunes.com.br. Blog: http://josianemafra.zip.net. Linkedin: Josiane Wendt Antunes Mafra. Twitter: @josianemafra.
