Para muitos corretores vender imóveis urbanos é algo simples. Pelo menos no que diz respeito ao processo jurídico, documentação e outros aspectos burocráticos. No entanto, vender um imóvel na área rural pode ser mais difícil. Não pelo processo ser mais complexo. Mas sim devido ao fato de isso ser uma atividade mais rara.
No artigo de hoje veremos o que é preciso para vender um imóvel na área rural.
Primeiro passo: Avaliação do Imóvel
Definir o preço de um imóvel urbano é algo que pode ser considerado fácil. Principalmente se você tem costume de fazer este tipo de serviço. Não que o processo não requeira conhecimento, mas o procedimento em si é simples.
Avaliação do preço médio por metro quadrado dos imóveis nas redondezas, avaliação da condição estrutural do imóvel. Verificação do padrão do imóvel, qualidade dos acabamentos e é basicamente isto. Se o imóvel for mobiliado existem alguns passos a mais que deverão ser seguidos.
Imóveis rurais são totalmente diferentes. É preciso avaliar não só a área, padrão e condição do imóvel. É importante avaliar a produtividade do terreno, que é influenciada por:
- Áreas que não podem ser exploradas, como as Áreas de Preservação Permanente.
- Topografia do terreno (pode ser difícil explorar um terreno montanhoso)
- Recursos naturais no terreno (um terreno com uma mina de ouro vale mais que um terreno sem tal mina)
Tudo isso entra na conta para definir o valor do imóvel. O processo é tão longo que são comuns os casos em que o imóvel é avaliado por empresas especializadas em avaliação de imóveis rurais.
A dica é: além de contar com valores e dados do mercado, também utilize a norma ABNT 14653-3 que detalha a avaliação de imóveis rurais.
Documentação
A documentação necessária para venda de imóveis rurais é diferente dos documentos utilizados em negociações envolvendo imóveis urbanos. Felizmente, neste caso, o processo para obtenção dos documentos não é tão complicado como a avaliação dos imóveis.
Cadastro Ambiente Rural (CAR)
O Cadastro de Ambiente Rural é um registro público eletrônico nacional obrigatório para todos imóveis rurais. O objetivo deste documento é reunir todas as informações ambientais das propriedades rurais referentes à:
- Áreas de Preservação Natural (APP): São áreas que não podem ser exploradas, englobam as bordas de rios, por exemplo.
- Reservas Legais: Áreas que devem ser exploradas de maneira sustentável. Todo imóvel rural deve ter uma área com cobertura da vegetação nativa, de acordo com a Lei 12.651/2012. A porcentagem do imóvel dependerá da sua localização (cidade e estado).
E demais formas de preservação da vegetação nativa. É importante informar que o objetivo do CAR é controlar, monitorar e combater o desmatamento.
Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR)
O CCIR é um certificado emitido pelo INCRA que contém informações como quem é o dono de um imóvel rural. Qual a área e a localização do mesmo. Além do tipo de exploração e a classificação fundiária.
O documento é essencial para legalizar transferências, arrendamentos, hipotecas, partilhas e qualquer outro tipo de atividade similar em cartório. Bancos também costumam exigir o mesmo para emitir crédito agrícola.
Uma das vantagens é que este documento pode ser facilmente emitido pela internet, só é necessário informar o código do imóvel rural, CPF ou CNPJ do titular e a localização do imóvel. Se você está com dúvidas sobre o código do imóvel, este estará disponível porque é importante que o imóvel já esteja cadastrado no SNCR.
Caso o imóvel ainda não seja cadastrado no Sistema Nacional de Cadastro Rural (SNCR), então será necessário ir a até a unidade do INCRA mais próxima.
Declaração do Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural (DITR)
Esta declaração deve ser entregue à Receita Federal anualmente e é importante para que a venda de um imóvel rural seja concretizada. Todos proprietários de imóveis rurais devem apresentar esta declaração, exceto quem for imune ou isento.
A Declaração necessária é apenas a última. Isso porque dependendo da data é possível que a mesma ainda não implique na Certidão Negativa de Débitos, que veremos a seguir. Além da DITR em si, sempre peça o recibo de entrega. Isto confirma que a Declaração foi de fato registrada na Receita Federal.
Certidão Negativa de Débitos (CND)
A Certidão Negativa ou a Certidão de Regularidade Fiscal do Imóvel Rural é um documento que pode ser retirado no site da Receita. Quem leu nosso artigo sobre certidões negativas sabe que existe uma infinidade desta certidões. O objetivo das mesmas é mostrar que não existem débitos pendentes.
Ou seja, queremos que estas certidões sejam negativas pois elas “negam a existência de débitos”. Certidões positivas indicam que existe algo que não foi quitado e, na maioria dos casos é importante quitar estes documentos antes de realizar a negociação.
Vale lembrar que alguns débitos referentes à impostos de posse do bem, como é o caso do IPVA, IPTU, ITR são responsabilidade do atual dono.
Isso significa que se alguém compra um imóvel com ITR atrasado (ou IPTU, para o caso de imóveis urbanos), então o novo proprietário passa a ser quem é o responsável pelo pagamento dos impostos atrasados.
Assim dizemos que estes impostos “acompanham o bem”. E sim, é possível entrar com ações na justiça contra o antigo proprietário. Mas é sempre melhor para todos, vendedor, comprador e corretor, que a situação do imóvel seja totalmente conhecida. Evitando problemas futuros.
Pesquise sobre o assunto até se sentir confortável
Nossa dica final é essa: se quer vender um imóvel rural e nunca realizou tal operação. Então pesquise bastante sobre o assunto, até que o mesmo não pareça complexo demais. Sempre conte com o auxílio de parceiros e amigos que tem experiência no ramo.
E, se captou um imóvel rural recentemente e está querendo saber como e onde divulgar o mesmo, sempre conte com o ville Imob. Uma plataforma para corretores que simplifica diversos processos no seu dia a dia. Essa otimização do seu tempo permite que você possa dedicar uma parcela maior do seu tempo à sua capacitação profissional.
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