Trabalhar com venda ou locação de imóveis comerciais é uma alternativa interessante do setor imobiliário. Para o corretor as vantagens são diversas como, por exemplo, o maior valor do aluguel ou venda, que significa uma maior comissão. Mas quais as características deste mercado? Já quis entrar no mercado de imóveis comerciais, mas ficou sem saber por onde começar? Leia este artigo e descubra as peculiaridades deste nicho!
Definição de imóveis comerciais
Antes de iniciar precisamos entender o que são imóveis comerciais e como eles podem ser divididos. Isto é especialmente importante porque existem leis e regras que regem este tipo de negócio.
Um imóvel comercial é, basicamente, aquele tipo de imóvel cujo locatário é uma pessoa jurídica. Além disso o imóvel tem o uso destinado às pessoas ligadas ao negócio do locatário, isto é, sócios, empregados, gerentes, executivos, entre outros.
De acordo com a lei, um imóvel comercial não pode ter uso residencial e vice-versa. Existem diversas sansões legais que podem ser aplicadas caso uso indevido seja constatado e por isso é importante não cometer o erro de alugar imóveis para usos distintos daquele no qual o imóvel é adequado.
Tipos de imóveis comerciais
Tanto a venda quanto à locação de imóveis comerciais pode variar de acordo com o tipo do imóvel. Isso porque existem imóveis comerciais que são adequados para um único uso (como é o caso de galpões). Outros devem ser divididos para melhor uso do amplo espaço. E por aí vai. Vamos ver estes tipos de imóveis:
-Galpão: Como já citamos os galpões, vamos começar por eles. De uma forma simples e completa galpões nada mais são que imóveis destinados, exclusivamente, ao armazenamento de mercadorias e ativos de uma empresa.
Sua estrutura não foi feita pensando na habitação ou sequer no funcionamento de um ponto comercial. Uma das características deste tipo de construção é sua localização. Que é, em geral, próximo de vias expressas e rodovias, o que acelera o fluxo de mercadorias.
-Salas: são ambientes construídos em prédios que contam com pouca infraestrutura e divisões internas. Em geral são compostas por apenas um banheiro e ambiente (que pode ser amplo ou não). Estas salas acabam sendo úteis para uso como escritórios, consultórios e outros.
-Lojas: São similares às salas, a principal diferença está na localização, que é, em geral, em áreas de acesso facilitado. Além de ter, em geral, áreas maiores e algumas divisões para estoque.
Um prédio comercial pode ter “lojas” no seu primeiro e segundo andar. E ter vários escritórios e consultórios nos outros andares. Que foram alugados como “salas”. Note que acaba sendo mais uma espécie de nomenclatura. Visto que o contrato que definirá as limitações do espaço locado.
-Andar ou Conjunto comercial: Se refere à uma área de um andar inteiro. Que permite maior flexibilidade ao locatário. Um cinema em um shopping center costuma exigir uma área maior que as demais lojas, por isso o mesmo costuma ter um andar quase todo destinado ao mesmo.
Peculiaridades da locação de imóveis comerciais
O aluguel de imóveis comerciais apresenta algumas peculiaridades que devem ser entendidas por todos os corretores que querem trabalhar neste setor. Uma das características principais é o custo.
O custo de locação de imóveis comerciais
Em geral um imóvel residencial possui o valor do aluguel mensal igual à 0,6% do seu valor de venda. Ou seja, um imóvel de R$ 200.000 teria um valor do aluguel por volta de R$1.200. Note que isto é uma média nacional e dezenas de fatores locais podem alterar este valor quando consideramos casos isolados.
Imóveis comerciais, por outro lado, costumam ter valores de locação na faixa de 0,72% do seu preço de venda. Isto significa que o mesmo imóvel seria alugado por R$1.440. Parece pouco, mas considerando que imóveis comerciais são em áreas muito valorizadas e possuem valores que, em alguns casos, chegam quase na casa dos 7 dígitos, 0,12% pode ser, facilmente mais de R$ 1.000 reais mensais.
Renovação compulsória
A lei tem artifícios para proteção dos locatários. Ou seja, um locador não pode simplesmente “forçar” um locatário a deixar um local que ele alugou por mais de cinco anos. Isso, é claro, considerando que pagamentos tenham sido realizados no prazo correto e outros requisitos sejam atingidos.
Recomendamos a leitura dos artigos 51 ao 57 da Lei do Inquilinato para que você se inteire mais sobre a renovação de contratos e termos para rescisão do mesmo. Por hora basta saber que existe a possibilidade do locatário exigir, em juízo, a renovação do contrato. Algo que não é tão simples na locação de imóveis comerciais.
Sobre o ponto comercial
Um “ponto comercial” é um local que é associado à determinada atividade comercial. Pense em uma grande sala comercial que não tinha nenhum uso específico. Então veio o dono de um supermercado e ele trabalhou durante três anos ou mais construindo este ponto.
Ou seja, este locatário trabalhou na divulgação do ponto até que o mesmo seja fixado na mente das pessoas como um local onde você encontra um supermercado. Para definição de um local como um “ponto comercial” exige-se que uma atividade venha sendo realizada, de maneira ininterrupta por, pelo menos, três anos.
Se o locador receber ofertas superiores ao que o locador está oferecendo, no momento de renovação do contrato, ele pode sim recusar a renovação. O mesmo ocorre se ele resolver iniciar um novo negócio no ponto (ele, seu cônjuge, pai, mãe ou filhos).
Mas, a lei protege o locatário visto que o novo negócio não poderá ser do mesmo ramo anterior. No caso, o locador não poderia alugar o imóvel para outra pessoa que queira abrir um supermercado. Assim como ele mesmo não poderia abrir um supermercado no local.
Detalhes finais
Na locação de imóveis comerciais não existe prazo mínimo dos contratos. Mas é comum que os mesmo tenham um prazo de, pelo menos, 30 meses. Além disso, ao fim do contrato, se não houver outro já assinado para renovação o proprietário pode pedir a entrega do imóvel sem justificar o pedido.
Note que o pedido de renovação compulsória deve ser feito 18 meses antes do fim da vigência do contrato. Logo, se o contrato chega ao fim, não é mais possível exigir a renovação compulsória.
Além disso, outra característica é que, se o contrato chega ao fim, mas o proprietário não exige que o locatário deixe o espaço em, no máximo, 30 dias. Então considera-se que o contrato foi renovado, sem tempo determinado. O que permite que o locatário possa fazer o pedido de renovação compulsória quando o prazo de locação atingir os 5 anos ou o suficiente para ser considerado um ponto comercial.
Esta lei de locação de imóveis comerciais é uma das mais interessantes para um advogado ou até mesmo um corretor. São diversos pequenos detalhes que podem passar despercebido no momento de renovação ou em situações de disputa.
Esperamos que você tenha um maior entendimento destes artigos ao fim desta leitura. E não se esqueça que se precisar de ajuda para administrar e divulgar os imóveis da sua carteira, você pode contar com o ville Imob. Aliás, ter um site imobiliário trará aquela confiança a mais no momento de negociar imóveis comerciais, que tem um valor inerente superior e exigem mais tranquilidade por ambas as partes.
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